CPP Investment Board Announces Recommended Offer to Acquire ING Industrial Fund

{:en}December 24, 2010 TORONTO, ON (December 24, 2010): CPP Investment Board (CPPIB) and three global investors (the Consortium) have made a cash offer to acquire 100% of the ordinary units (Units) in ING Industrial Fund (the Offer). An Implementation Agreement (the Implementation Agreement) has today been signed with ING Management Limited (IML) as responsible entity of the ING Industrial Fund (IIF). Summary: • The Consortium, led by Goodman, consists of Canada Pension Plan Investment Board  (CPPIB), All Pensions Group (APG) and China Investment Corporation (CIC); • Holders of Units will be offered $0.546 per Unit on a cum distribution basis (subject to adjustment as described below); • The Offer is proposed to be implemented by way of an informal trust scheme of arrangement, requiring IIF Unitholder approval (the Scheme); and • The Independent Directors of IML have unanimously recommended that IIF Unitholders vote in favour of the Scheme, in the absence of a superior proposal and subject to an independent expert concluding that the Scheme is in the best interests of IIF Unitholders. Graeme Eadie, Senior Vice-President, Real Estate Investments, CPPIB, said: “This transaction is an opportunity for CPPIB to invest in a portfolio of high-quality industrial properties and represents our largest real estate investment in Australia. As a long-term and disciplined investor, we believe that these assets would be a good fit with our existing portfolio and is well-aligned with our real estate investment strategy.” The Offer
The Consortium is offering holders of Units who are registered at the record date, cash consideration of $0.546 per Unit on a cum distribution basis (i.e. the consideration will be reduced by any distributions, including the December 2010 quarter, paid or to which unitholders become entitled prior to closing). The adjusted price post expected distributions of $0.53 per Unit represents: • A premium of 15% to the closing price of $0.46 on 27 October 2010, the day prior to the announcement that the Consortium had made an indicative proposal; and
• A premium of 22% to the six month volume weighted average price prior to 27 October 2010 of $0.436. The Offer is consistent with the Consortium’s assessment of IIF’s 31 December 2010 fair value NTA, based on independent third party valuations of the IIF portfolio and adjusted for IIF payments triggered on a change of control and sell-side costs. The Consortium's assessment of IIF’s 31 December 2010 fair value NTA incorporates an increase on the Australian portfolio and a decrease on the European portfolio. The latter is primarily driven by: • Required capital expenditure; 
• Market rental rates significantly below passing rentals on many assets; and
• The largest Spanish asset being 49% vacant (WALE of 0.7 years). 
 
The transaction is subject to various conditions precedent the most significant being: • Approval by IIF Unitholders;
• Judicial advice in relation to the Scheme; and
• Other regulatory approvals. The Implementation Agreement contains customary exclusivity provisions in favour of the Consortium including ‘no talk’, ‘no shop’, and ‘no due diligence’ as well as break fee provisions of 1% of equity value ($14 million). The Consortium has also agreed to the payment of a reverse break fee of $25 million in certain limited circumstances. Goodman Trust Australia
If the Scheme is approved, the Consortium will acquire the Units through a newly established investment vehicle, Goodman Trust Australia (GTA).  GTA will be an unlisted, special purpose investment vehicle with a mandate to hold the IIF portfolio and enhance it by developing IIF’s existing development pipeline.  GTA will be owned by the Consortium, comprising Goodman holding a 19.9% share, CPPIB holding 42.5%, APG holding 25.2% and CIC holding 12.4%. All the Consortium members have entered into commitments to fund GTA to effect the acquisition of IIF (subject to the termination provisions contained in the Implementation Agreement). The Consortium has also obtained commitment letters from a syndicate of banks for a new $1.1 billion Australian debt facility. This facility is available to repay the existing IIF Australian syndicated facility and provides the capability to repay the IIF exchangeable notes. Goodman will be appointed as the manager of GTA on terms consistent with its other managed funds. Impact on Goodman
The transaction represents an expansion of Goodman’s relationship with CPPIB, APG and CIC and provides additional assets under management of $2.6 billion. In the event that IIF Unitholders approve the Scheme, Goodman will pay ING Groep N.V. $22.5 million to facilitate the smooth transition of the management of IIF to Goodman. Goodman will also contribute $184 million to acquire its 19.9% stake in GTA (this contribution being net of the consideration Goodman will receive under the Scheme for its existing holding of Units). The aggregate contribution of $206 million will be funded from existing cash liquidity. Explanatory memorandum and IIF Unitholder meeting
IIF Unitholders will be invited to vote on the Scheme at a meeting expected to be held in mid-March 2011. An Explanatory Memorandum (including a Notice of Meeting and an independent expert’s report) is expected to be sent to IIF Unitholders in mid-February 2011. If the Scheme is approved, it is expected that it will be completed by the end of March 2011. A copy of the executed Implementation Agreement entered into by IML and GTA is attached to this announcement. Macquarie Capital Advisers is acting as financial adviser, and Allens Arthur Robinson is acting as legal adviser, to the Consortium. All figures in AUD unless otherwise stated. About Canada Pension Plan Investment Board
The Canada Pension Plan Investment Board (CPPIB) is a professional investment management organization that invests the funds not needed by the Canada Pension Plan (CPP) to pay current benefits on behalf of 17 million Canadian contributors and beneficiaries. In order to build a diversified portfolio of CPP assets, the CPPIB invests in public equities, private equities, real estate, inflation-linked bonds, infrastructure and fixed income instruments. Headquartered in Toronto, with offices in London and Hong Kong, the CPPIB is governed and managed independently of the Canada Pension Plan and at arm's length from governments. At September 30 2010, the CPP Fund totalled C$138.6 billion of which C$4.2 billion is invested in private equity funds, infrastructure and real estate assets in the Asia Pacific region.  

For more information about the CPPIB, please visit www.cppib.ca About Goodman 
Goodman Group is an integrated property group with operations throughout Australia, New Zealand, Asia, Europe and the United Kingdom. Goodman Group, comprised of the stapled entities Goodman Limited and Goodman Industrial Trust, is the largest industrial property group listed on the Australian Securities Exchange and one of the largest listed specialist fund managers of industrial property and business space globally. Goodman’s global property expertise, integrated own+develop+manage customer service offering and significant fund management platform ensures it creates innovative property solutions that meet the individual requirements of its customers, while seeking to deliver long-term returns for investors.

For more information about Goodman, please visit www.goodman.com About APG
All Pensions Group (APG) is the manager of APG Strategic Real Estate Pool (the Pool). The Pool is a pooled investment vehicle established in the Netherlands, in which investments, in both Australia and other countries, are held for the purpose of collective investment. With assets under management of approximately €265 billion (as at 30 September 2010) APG is one of the world’s largest institutional investors.

For more information about APG, please visit www.apg.nl   About CIC 
China Investment Corporation (CIC) is an investment institution established under the Company Law of the People’s Republic of China on September 2007. It seeks stable and long term risk adjusted financial return and it is operated strictly on a commercial basis. For more information please visit www.china-inv.cn/cicen/   For further information contact: Linda Sims Director, Media Relations 416-868-8695 lsims@cppib.ca {:}{:fr}24 décembre 2010   TORONTO (ONTARIO), le 24 décembre 2010 – L’Office d’investissement du RPC (l’Office) et trois investisseurs mondiaux (le consortium) ont présenté une offre d’achat au comptant (l’offre) visant la totalité des parts ordinaires (les parts) d’ING Industrial Fund. Une entente de mise en œuvre (l’entente de mise en œuvre) a été conclue aujourd’hui avec ING Management Limited (IML), qui est l’entité responsable d’ING Industrial Fund (IIF).   Sommaire • Le consortium, qui est dirigé par Goodman, est composé de l’Office d’investissement du régime de pensions du Canada (l’Office), de All Pensions Group (APG) et de China Investment Corporation (CIC). • Les détenteurs de parts se verront offrir 0,546 $ par part, distributions comprises (sous réserve des ajustements décrits ci-après). • Il a été proposé que l’offre soit mise en œuvre au moyen d’un plan d’arrangement de fiducie informelle (le plan) nécessitant l’approbation des détenteurs de parts d’IFF. • À l’unanimité, les administrateurs indépendants d’IML ont recommandé aux détenteurs de parts d’IIF de voter en faveur du plan, en l’absence d’une meilleure proposition, à la condition qu’un expert indépendant affirme que le plan sert les intérêts des détenteurs de parts d’IIF. « Cette transaction permet à l’Office d’investir dans un portefeuille de propriétés industrielles de grande qualité et constitue notre plus grand placement immobilier en Australie, a déclaré Graeme Eadie, vice-président principal, Placements immobiliers à l’Office. Axés sur le long terme et sur une approche de placement rigoureuse, nous sommes convaincus que ces actifs s’intégreront parfaitement à notre portefeuille existant et qu’ils correspondent à notre stratégie de placement immobilier. » L’offre
 Aux détenteurs de parts inscrits à la date de clôture des registres, le consortium offre 0,546 $ au comptant par part, distributions comprises (c’est-à-dire que le montant sera réduit de toute distribution, y compris pour le trimestre terminé en décembre 2010, versée ou à laquelle les détenteurs de parts ont droit avant la clôture). Le prix de 0,53 $ par part rajusté après distributions attendues constitue : • une prime de 15 % par rapport au prix de clôture de 0,46 $ du 27 octobre 2010, soit le jour précédant l’annonce selon laquelle le consortium avait présenté une proposition indicative; 
• une prime de 22 % par rapport au prix moyen pondéré en fonction du volume pour les six mois précédant le 27 octobre 2010, soit 0,436 $. L’offre est en accord avec l’évaluation de la juste valeur de l’actif corporel net d’IIF au 31 décembre 2010 effectuée par le consortium, sur la base de l’analyse menée par une tierce partie indépendante du portefeuille d’IIF, ajustée pour tenir compte des dépenses d’IIF à la suite du changement de contrôle, ainsi que des coûts côté vendeur. L’évaluation de la juste valeur de l’actif corporel net d’IIF au 31 décembre 2010 effectuée par le consortium tient compte d’une augmentation du portefeuille australien et d’une diminution du portefeuille européen. Cette diminution est essentiellement attribuable aux éléments suivants : • Nécessité d’engager des dépenses en immobilisations 
• Les taux de location du marché sont nettement inférieurs aux taux de location actuels pour de nombreux actifs. 
• Pour la principale propriété en Espagne, le taux d’inoccupation est de 49 % (durée à l’échéance moyenne pondérée des baux [WALE] de 0,7 an). 
 
La transaction est assujettie à diverses conditions, dont les plus importantes sont les suivantes : • Approbation des détenteurs de parts d’IIF 
• Conseils judiciaires relatifs au plan 
• Autres approbations d’organismes de réglementation L’entente de mise en œuvre prévoit les clauses d’exclusivité habituelles en faveur du consortium, notamment des clauses d’interdiction de communiquer entre les parties, d’interdiction de négocier et d’interdiction d’exercer un contrôle préalable, ainsi que des frais de rupture de 1 % de la valeur nette réelle (14 millions de dollars). Le consortium s’est également entendu sur des frais de rupture inversés de 25 millions de dollars dans certaines circonstances. Goodman Trust Australia 
Si le plan est approuvé, le consortium fera l’acquisition des parts par l’intermédiaire d’un instrument de placement nouvellement établi, Goodman Trust Australia (GTA). Instrument de placement ad hoc non coté, GTA aura pour mandat de détenir le portefeuille IIF et de le faire fructifier en développant le portefeuille actuel de produits en développement d’IIF. GTA sera la propriété du consortium. Goodman détiendra une participation de 19,9 %, l’Office, une participation de 42,5 %, APG, de 25,2 % et CIC, de 12,4 %. Tous les membres du consortium se sont engagés à financer GTA pour lui permettre d’acquérir IIF (sous réserve des clauses de résiliation prévues dans l’entente de mise en œuvre). Le consortium a également obtenu les lettres d’engagement d’un syndicat bancaire pour une nouvelle facilité de crédit de 1,1 milliard de dollars australiens. Cette facilité permettra de rembourser la facilité de crédit syndiquée australienne existante d’IFF et donne la possibilité de rembourser les billets échangeables d’IFF. Goodman sera nommée gestionnaire de GTA suivant les modalités applicables à ses autres fonds gérés. Répercussions pour Goodman
 Pour Goodman, cette transaction représente une extension de ses relations avec l’Office, APG et CIC, et un actif géré supplémentaire de 2,6 milliards de dollars. Si les détenteurs de parts d’IIF approuvent le plan, Goodman versera à ING Groep N.V. 22,5 millions de dollars pour faciliter le transfert de la gestion d’IIF à Goodman. De plus, Goodman versera 184 millions de dollars pour acquérir sa participation de 19,9 % dans GTA (cette somme ne tient pas compte des montants que Goodman recevra en vertu du plan, en contrepartie de ses parts existantes). L’apport total de 206 millions de dollars sera financé au moyen de liquidités existantes. Note explicative et assemblée des détenteurs de parts d’IFF 
Les détenteurs de parts d’IFF seront invités à voter au sujet du plan lors d’une assemblée qui se tiendra à la mi­mars 2011. Une note explicative (comprenant une convocation et le rapport de l’expert indépendant) devrait être envoyée aux détenteurs de parts d’IIF à la mi­février 2011. Si le plan est approuvé, il devrait être exécuté avant la fin de mars 2011. Vous trouverez ci-joint un exemplaire de l’entente de mise en œuvre signée par IML et GTA. Macquarie Capital Advisers agit à titre de conseiller financier et Allens Arthur Robinson, à titre de conseiller juridique auprès du consortium. Tous les montants sont exprimés en dollars australiens, sauf indication contraire. Au sujet de l’Office d’investissement du régime de pensions du Canada 
L’Office d’investissement du régime de pensions du Canada (l’Office) est un organisme de gestion de placements professionnel qui place, pour le compte de 17 millions de cotisants et de bénéficiaires canadiens, les fonds dont le Régime de pensions du Canada (RPC) n’a pas besoin pour verser les prestations de retraite courantes. Afin de diversifier le portefeuille du RPC, l’Office investit dans des actions de sociétés cotées en Bourse, des actions de sociétés fermées, des biens immobiliers, des obligations indexées sur l’inflation, des infrastructures et des titres à revenu fixe. L’Office, dont la gouvernance et la gestion sont distinctes de celles du RPC, n’a pas de lien de dépendance avec les gouvernements. Il a son siège social à Toronto et compte des bureaux à Londres et à Hong Kong. Au 30 septembre 2010, la caisse du RPC totalisait 138,6 milliards de dollars canadiens, dont 4,2 milliards étaient investis dans des fonds d’actions de sociétés fermées, des infrastructures et des biens immobiliers de la région Asie­Pacifique. 
Pour obtenir de plus amples renseignements au sujet de l’Office, consultez le www.oirpc.ca. Au sujet de Goodman 
Goodman Group est un groupe immobilier intégré qui exerce ses activités partout en Australie, en Nouvelle-Zélande, en Asie, en Europe continentale et au Royaume-Uni. Goodman Group, qui comprend les entités essentielles (stapled entities) Goodman Limited et Goodman Industrial Trust, est le plus grand groupe immobilier industriel à être inscrit à la Bourse d’Australie et l’un des principaux gestionnaires mondiaux de fonds spécialisés cotés en bourse de propriétés industrielles et de locaux commerciaux.
Grâce à son expertise immobilière à l’échelle mondiale, jumelée à son service à la clientèle intégré (possession+développement+gestion) et à son importante plateforme de gestion de fonds, Goodman est en mesure de créer des solutions immobilières novatrices qui répondent aux exigences particulières de ses clients tout en visant un rendement à long terme pour les investisseurs.
Pour en savoir plus sur Goodman, consultez le www.goodman.com. Au sujet d’APG 
All Pensions Group (APG) est le gestionnaire d’APG Strategic Real Estate (le Fonds). Le Fonds est un instrument de placement collectif établi aux Pays-Bas et dans lequel les placements, tant en Australie que dans d’autres pays, sont détenus aux fins d’investissement collectif. Gérant un actif d’environ 265 milliards d’euros (au 30 septembre 2010), APG est l’un des plus grands investisseurs institutionnels dans le monde.
Pour obtenir de plus amples renseignements au sujet de l’Office, consultez le www.apg.nl.  Au sujet de CIC 
China Investment Corporation (CIC) est un organisme de placement créé en vertu du droit des sociétés de la République populaire de Chine en septembre 2007. Son objectif est de produire à long terme un rendement financier corrigé du risque stable. CIC est administrée strictement sur une base commerciale. Pour obtenir de plus amples renseignements, consultez le www.china-inv.cn/cicen/. {:}